2017年的武漢，伴隨著樓市過熱；
那個時期想買房，新洲，蔡甸，黃陂這些遠城區都需要排隊叫號；
那更不談武漢三環內了，當時漢陽的四新新樓盤簽約到晚上10點，而那些稀缺地段的房產，看好二七濱江的買房客們一路看漲，有些忍痛下手，戲謔：買房要買到肝疼才到位；
有些迫不得已轉戰泛海或者更遠的徐東或者光谷；
18~19有多么瘋狂，上午掛牌試價，見到看房的人多了，下午就坐地起價的都有！
執意上車的還是上車了，左右搖擺的，也伴隨著房價一路上升不得已不用盡手段，所以，那段時間，經營貸與消費貸簡直是樓市的“一劑猛藥”；
那幾年貸款、房屋中介、買房管家都把年會辦的豪氣十足，沒想到淘金路上賣點水，也是淘金的一種方式！
但是隨著20年發生的一些事情，以及對于按揭的一些政策調整，按揭放款更是遙遙無期，快則一個月，慢則有半年之說，雖然說很大程度上武漢的樓市交易過熱淋上了一桶冰水；
今天，小偉并不是跟大家聊樓市，房價，主要是說說這“猛藥”，要如何正確服用，才能不至于興趣闌珊，收場措手不及；
大家知道經營抵押貸款注重哪些要素嗎？
1、房產證；
2、營業執照；
3、征信報告；
4、銀行流水；
5、貸款主體；
6、抵押產品；
7、注意事項
接下來，我會把每一個因素拎出來說清楚
一、房產證
房產證：包括商品房、公寓、別墅、寫字樓、商鋪、宅基地等房產形態；
1、商品房：
額度：大部分可操作的一般在70%，但是部分銀行也可以做到80%~95%；
年限：1~30年，一般比較常做的是15年或20年，現階段有很多氣球貸，比如說20年的月供，但是要求你第10年結清剩余本金；
該產品的設計主要是，對于武漢的房產大部分銀行還是看漲的車子抵押貸款可以先息后本嗎，所以一般漲幅的房產，業主會進行二次套利，很少會老老實實還款20年的；
還款方式：先息后本、等額本息、隨借隨還、相對按揭來說，可選的還款方式比較靈活；
區域：目前武漢三環內的房產評估值比較平穩，但是三環外的房產有些按照半年前的評估價值評估，對應的銀行有著樓盤白名單的才能接受抵押，所以你知道為啥買房之前先去銀行過一遍了吧！
2、公寓和別墅
額度：一般可貸金額為5成，而且你想拉都拉不了，其實主要是市場的流動性太差，不過每個時期的政策不對，目前對于別墅有些可以做到7成；
可受理的銀行相對于商品房且要求更加嚴格；
3、寫字樓和商鋪
額度：最高也是5成，但是還要滿足出租要求，以前是一鋪養三代的時代已經一去不復返，有些買的不好的商鋪還砸在手上；
可選方案：能受理的銀行比較少，因為大部分的銀行要求寫字樓或商鋪現階段是收租的才給你抵押，所以也要提供租賃合同，如果沒有，也是有辦法的，畢竟他只是書面的資料；
宅基地，自建房、廠房、地皮抵押，這里小偉就不展開介紹了，真實有需要的可以私信小偉；
4、下面重點講一下商品房、別墅、公寓抵押；
房產狀態：按揭、全款、抵押；
按揭房：房子還是按揭的情況下，必須滿足以下情況才能抵押；
出證：房產證已經出了或者抵押在銀行；
你拿著購房合同就不要來問我能不能辦理抵押了，你證都沒有，難道押合同嗎？但是你房產的信用貸可以做！
有額度空間：公司是這樣的，銀行評估價7成減去銀行按揭尾款，如果這個結果小于0，那么也就沒有操作空間了，不建議操作；
全款房：直接出征抵押就可以了
抵押房：由于近幾年抵押利息倒掛，很多人將按揭利率直接置換掉，節省成本；
房子年限：太新或太久
新房子：對于很多直接全款購入后走抵押的房子，市面上可選的方案比較少，掐指一算也就不超過5個比較實惠的方案，所以這一類房產，不急的話最好3個月或者半個月后再開始辦理，選擇上也會多一點；
房齡比較久：房齡在20年以上的老破小或者樓梯房，對于自己的短板自己要清楚，不是所有的房產，在銀行眼里都是稀罕物，房齡太老貸款的期限也會短一些，或者利率有所上浮；
甚至有些銀行根本就不接受這類房子，因為同樣可選的情況下，銀行必然是選擇“優質房產”；
二、營業執照
1、是否真實經營
真實經營：根據其真實經營的場所，直接讓銀行人員上門就可以了，注意場地的招牌清晰，現場有經營物料；
不是真實經營：需要規劃好場所，注意招牌和場地布置；
2、經營時間
沒有執照：直接過一個滿一年的執照；
新執照未滿三個月：很多銀行是無法準入的，如果房產還是新房本，也就是雙新的話就需要再持續一段時間了！
3、真實控股
很多人明明自己是老板，但是公司法人并不是自己，這種情況怎么辦呢？
只要簽訂一定的暗股協議就可以了，法人愿意配合，但是如果入股的話就要從如果的的時候開始算起，當然，直系親屬有營業執照也是可以借用的！
三、征信報告：
1、征信負債
對于征信負債這方面，抵押其實是貸款最后的一張底牌，很多朋友都是資不抵債后選擇做了抵押，但是即便抵押對于借款人主體的負債要求并不嚴格， 但是也不能完全超出房產的7成，不然風控的壞賬率風險極高！
2、征信查詢
還是遵循一個原則，一個月不超過3次，2個月不超過4次，半年不超過8次，如果已經超了的話大數據能過，那么系統應該也是能過的，但是如果是和消費金融的鏈接比較頻繁的話，大數據評分會很低，那么極有可能會被拒，即便你有房產也不一定受理你！
3、征信逾期
過往歷史有逾期，酌情看金額和時間；
做抵押前都會過系統評分的，每個銀行都有自己的系統進行評分，如果過不了，那么查錯誤代碼的原因，是太久遠的逾期導致的，比如說客戶是5年前的助學貸款導致的的逾期；
那么只能進行線下溝通了！
四、銀行流水
1、流水進賬
既然經營性的抵押貸，那么就是有經營性的流水，很多朋友知道執照要做，房產也要一定時間，但是流水就是一個工薪流水，其實銀行經辦一直都是在辦貸款的，一看你流水就知道你是一個工薪身份還是經營身份；
2、流水結息
能夠做個季度結息在20元以上，一個季度一萬塊的結息是9元，可以自己倒推下！
3、轉賬備注
以前小偉也跟大家說過任何轉賬都要備注，像什么分紅、稿費等等，但是現在轉賬就好了，還有就是不要亂七八糟的備注，反而你要去跟銀行好好解釋一大堆！不會，就不要亂搞！簡單的事反而被你胡搞復雜了！
五、貸款主體
1、年齡
在武漢抵押貸款年齡一般在22~65周歲，當然有超過或者低于年齡范圍內可以受理的，但是需要提供共同借款人或擔保人；
2、婚姻狀況
已婚的提供結婚證、戶口本、誰是主借人就上誰的征信，一般是收入較多，征信比較干凈的作為主借人；
單身：單身這個選項就不用多說了！
離異：提供離婚證、雖然對于離婚是否獲得購房資格這個事情各地政策各異，但是離婚的確可以做到負債隔離！
3、獨有還是共有
獨有：房產是夫妻一方單獨所有，當前來貸款也是夫妻兩個人來，因為這筆貸款屬于婚后共同負債，但是有些夫妻感情不和，市面上也有人操作所謂的“單簽”，雖然這是婚姻里的流氓行為；
共有：房產證是哪個有多少個人，那么就需要多少人出面簽約，入押的時候就需要那么多人出面，這是沒有商量的！
4、職業
有一些敏感的行業或者職業的從業者是不準入的，這個個案個例，不過多細說！
接下來就是操作流程，此圖每一步都清楚
第一步：明確需求
首先根據上面所說的所有資料做一個自身條件的評估，且中心思想更多的是，自己去盡力符合產品的要求，而不是遐想產品；
抵押貸可分為標件與非標件
標件就是房子、流水、營業執照、經營場地、征信滿足大部分的銀行要求；
房產：武漢市的房產，三環之外的除外，證在手；
流水：既能符合資產負債比，又能體現經營流水；
營業執照：行業和經營時間滿足要求，一般都要一年期；
經營場所：武漢經營場地，現場具備符合行業物料；
征信報告：征信干凈、負債、查詢都干凈；
貸款主體：貸款人沒有訴訟案件，沒有犯罪記錄；
但是隔行如隔山，大部分人的情況 都是非標準化的，有個房子就想著去辦理抵押，不管你到底是經營者身份還是工薪族身份；
所以一般非標的情況就是：以上情況某一個環節存在問題，
房產：可能是剛過戶的房產，或按揭狀態，贖樓后再去抵押；
流水：從流水就暴露了你是一個工薪族的身份，一個月1萬的工資收入，根本找不到其他的流水作為輔助，說明自己經營者的的身份；
營業執照：壓根就沒有執照，想著新注冊一個執照，或者過戶一個執照，執照沒滿3個月或一年；
經營場地：工薪身份的人基本沒有經常場所，然后去跟做生意的朋友借用也是百般為難；
征信：工薪族的征信還算干凈的，但是有些年輕人會和消費金融有著千絲萬縷的關系；
主體：主要是看職業的問題，有些貸款主借人，自己合配偶都是事業單位或機關單位，單位限制不能辦理執照，這個只能另尋他法了；
需求建議：
很多朋友對于貸款，都喜歡長年限，低利率，高成熟的額度，放款快，麻煩要少，最好是先息后本；
理想是很豐滿車子抵押貸款可以先息后本嗎，但是現實幾乎極少能符合這個需求的，即便符合，也是要及好的資質；
第二步：準備資料
準備資料這一步一般都不會很難，但是也有一些踩坑的點，在這里小偉給大家講一些注意點資料：
1、房產證：一定是要解壓了的，結清證明，解壓；
2、營業執照：沒有特別的要求，不要是敏感行業，投資、房地產、夜總會、娛樂行業等；
3、流水：是坑最多的的，近半年不要有與房地產之間的關系，首付、定金、都不要有，提前做好準備，如果實在不知道怎么做，可以私信小偉；
4、婚姻資料：單身就帶好自己的身份證，單身狗不配有婚姻資料，已婚需要提供雙方結婚證，離異提供離婚證，家庭戶口本；
5、其他：不同的銀行，不同的產品有一些單獨所需的資料；
第三步：上門評估
1、房產評估：
一般都是銀行委托第三方評估公司，大部分都是免費的，部分銀行會收取一定的評估費500~1000不等，上門拍照錢評估公司的人員會和業主進行協商時間，拍照5分鐘內完成，拍照現場盡量是居家狀態；
2、經營場地：
現場要具備營業招牌，具體的門牌號，還要有業主本人在場，和銀行經辦合影；
第四步：簽約和批復：
簽約：
搜集好所有的紙質資料和電子資料，就和銀行簽約，銀行簽約有幾個注意事項，房產證上有多少人名字，那就得多少人出面，特殊情況下不方便出面可以進行委托，就好比某些業主在國外沒法回國，可以遠程授權后公證；
批復：
一般操作下來進件后5個工作日可以出批復，批復以短信或紙質資料為準，出了批復雖然是板上釘釘的事，但是距離放款還有步驟，這期間切忌瞎操作，作死自己的征信；
第五步：確認貸款合同并簽約
銀行人員會跟你確認貸款合同，有些銀行還需要去銀行簽約一次，大部分不需要，直接安排后面工作就可以了；
第六步：房管局入押拿它項
按揭房：需要向原來按揭的銀行提交申請還款，確認還款周期，武漢按揭 一般30個工作日，公積金15個工作日，確認出結清證明就可以等待解押；
全款房：不存在按揭結清的事，直接進入入押流程就可以了；
入押：房子入押，要直接去當地的房管局，比如說你漢陽的房子就得去國博漢陽政務中心辦理抵押，如果硚口區的房子你就要去硚口區的房管局；
入押后有回執，銀行憑借回執后續拿它項，銀行憑它項放款；
第七步：放款和取現
接下來，我們就進入了最后一步，也就是放款，這里也有幾個注意點
第三方賬戶：顧名思義你是經營貸，那么你跟別人做生意，錢肯定是打到別人的賬戶去，可以大白話的這樣理解；
但是市面上現在是個人賬戶能手，部分銀行第三方賬戶有要求，必須到賬公戶，或者第三方符合經營身份的；
取現：放款的卡要求是一類卡，沒有取現限額，取現這個事的意義我就不在這里過多贅述了！
接下主要是給一些朋友關于抵押貸款的疑問進行解答！
我打算全款買房，然后再抵押，可以抵押幾成：
打算買，那么就是說還沒有買，如果全款買在馬上抵押，建議現在你就要著手準備以下營業執照還有流水了；
不同的時期，銀行政策也不同，以前新證可能6成車子抵押貸款可以先息后本嗎，目前大多數銀行為7成，
我是事業單位，單位對于注冊營業執照有要求，不支持在外面有經營活動，難道我在單位一天，就跟經營貸無緣嗎？
首先：你的情況就算不辦理營業執照也是可以做的，有不用營業執照的抵押貸款，只是年限比較短，利率4%以上；
再者：你愛人或者直系親屬有營業執照也是可以接受的，有股份也是接受的；
最后：單位可以協商的情況可以安排清楚；
有中介跟我說，我的抵押貸款月息只要3厘2，年化就是3.85%就是說月費率是0.32%，那我貸100萬，一個月的利息是不是3200元？
對于信用貸和抵押貸的算法是不同的，一旦中介給你這樣算，其實在偷換概念；
懂行的都知道，年化和費率不是同一個概念；
我們信用貸說的費率，因為在還款的過程中本金是一直在還，但是利息卻一直按照全額本金在計算，市面上大部分的信用卡都是這么涉及的，少部分是按照隨借隨還計算的；
抵押貸：需要用房貸計算器，類似按揭的算法，利息其實是前置的，不是每一個月都一樣，所以對于這個3厘2的算法，中介應該是3.85%÷12了，這個水平你要是放心，那么你就找他吧！
我的房子還處于按揭狀態，我一定要贖樓后才抵押嗎？
并非如此，你的房還在按揭狀態，可以先準備好資料，先走抵押流程，批款后再去贖樓，這個時候，批復處理，批款已經是板上釘釘，你再去贖樓，是不是更穩呢！
相反，你贖樓了，再去走流程，萬一貸不下來，你贖樓的資金不白耽誤了，這個資金也是有成本的；
我的房子已經按揭10年了，證在手上，用公積金貸的，公積金按揭3.2%，我不想結清贖樓，可以直接抵押嗎？
這個當然可以，你的證已經在手上了，而且你顧慮是非常正確的，公積金的利率那么低，也不建議置換，但是又想把漲幅的議價拿出來，那么你可以考慮二押，就是二次抵押；
目前武漢市面上也有不少銀行有二次抵押的產品；
抵押貸如何防止抽貸？
首先抽貸這個事情，每年都會有，抽貸話題仿佛和房貸按揭一樣，受到很多人的討論，所以會有所放大；
按照正常的流程進行申請貸款，放貸，并且做好貸后管理工作，不能在半年內注銷營業執照，部分銀行還會進行抽查去看經營場地，如實使用好資金就可以了！
對于抽貸，其實不管是信用貸還是抵押貸都會按照要求提供用途憑證，如果自己不能提供用途憑證（消費發票，合同等資料），又怕被查到貸后，建議找一個靠譜的第三方咨詢顧問操作；
小偉總結
小偉上述的內容就是武漢關于經營抵押的所有細則了，大致的流程和方向都是一樣的，只是因為每個人的情況不一樣所以選擇的方案有所區別，流程的先后順序有所變化；
但是整個經營抵押需要注意的點都大同小異，如果大家有個別偏門的疑問，可以私信小偉詢問，很多問題是并沒有標準的答案和標準的解決方案；
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