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平湖市環城北路653號東梯6樓

（大潤發西200米）

對于出身于農村的人來說，宅基地和農房是其根之所在、情之所系，即使遠赴他鄉，也不會忘記這一片故園。在2017年5月，浙江省政府辦公廳發布了《關于做好農村宅基地及住房確權登記發證工作的通知》，意味著農村宅基地和住房的確權工作的全面鋪開，該消息也在坊間迅速地傳播開來，成為大家關注的熱點。

以平湖為例，2017年8月，新埭鎮虹橋景苑社區舉行了不動產權證書首發儀式，265戶村民領到了全市首批農房不動產權證書。對農民而言嘉興車輛可以抵押貸款，這一刻自然是令人振奮的，感覺到自己的房產有了保障。同時不少農戶認為，不動產權證有很多用處，特別是以后資金周轉困難了，就可以拿來向銀行或者貸款公司抵押貸款，筆者在平時的接待中也遇到了不少類似的法律咨詢。

那么，農戶們的美好愿望是否真的能實現呢？筆者認為，按照目前的法律規定，這一愿望的實現會有較大阻礙，故撰本文，以澄清有關認識上的誤區并作普法宣傳。

阻礙一：

房地一體為原則，宅基地禁止抵押

在廣袤的農村土地上開展的確權登記工作，其基本的出發點是為了厘清宅基地和農房的歷史遺留問題，處理違法占用宅基地或者違法建房等問題，明確宅基地的邊界，規范住房的建設。通過調查、審核、公告、登記、發證等程序，對于宅基地和農房的權利予以物權上的確認，二者合并為一，農戶拿到的是不動產權證書。

在物權法上，農民對自建的房屋擁有所有權，理論上有權占有、使用、收益和處分，對于農房占有范圍內的宅基地，農戶擁有的是使用權。按照我國法律關于房地不可分離或者房地一體的原則，農村宅基地和農房是緊密關聯的，如果將農房進行抵押貸款，需要將宅基地使用權與農房所有權一并抵押。

然而，根據《物權法》第184條第2項，宅基地不得抵押，但法律規定可以抵押的除外。2015年12月27日，全國人大常委會發布《全國人大常委會關于授權國務院在北京市大興區等232個試點縣（市、區）、天津市薊縣等59個試點縣（市、區）行政區域分別暫時調整實施有關法律規定的決定》，對于農村承包土地經營權抵押貸款、農民住房財產抵押貸款的試點地區作出了規定，試點的時間截止到2017年12月31日，其中浙江省關于農民住房財產抵押貸款的試點地區有四個，即樂清市、青田縣、義烏市、瑞安市。2016年3月15日，中國人民銀行、中國銀監會、國土資源部等六部門聯合發布《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》，即使是試點地區，借款人以農民住房所有權及所占宅基地使用權作抵押申請貸款的，也需要經過所在的集體經濟組織書面同意宅基地使用權隨農民住房一并抵押及處置。

由此可見，嘉興市不在上述試點的范圍之內，況且目前試點也已經結束，所以在嘉興市范圍內，按照《物權法》第184條第2項的規定，宅基地是不得抵押的。這意味著，在農民住房與宅基地一體的原則之下，以農房財產權抵押貸款是具有很大阻礙的。

阻礙二：

宅基地轉讓受限，抵押權難以實現

退一步講嘉興車輛可以抵押貸款，即使宅基地是可以抵押的，按照目前的法律規定和司法實踐，抵押權實現時如要轉讓宅基地的，也要受到嚴格的限制。

如農戶將住房和宅基地作為抵押向銀行申請貸款，住房和宅基地是作為抵押物，銀行對此享有抵押權。如果貸款到期時農戶及時全額償付本息的，那么抵押權能正常消除，但一旦未能如期償付嘉興車輛可以抵押貸款，銀行就要主張實現抵押權，就抵押物折價、拍賣或者變賣所得價款優先受償。

在理論上，農房是農戶的個人財產，是可以處置的，但是抵押登記時除了農房還有下面的宅基地，根據房地一體的原則，處置農房時也需要一并對宅基地進行處置。而根據我國土地管理法律制度，宅基地的買賣或者轉讓是要受嚴格限制的。

宅基地買賣，是我們在日常生活中經常聽說或者討論的熱點問題，但是很多人都不一定知道宅基地買賣的法律限制與風險。宅基地是屬于村集體所有的，只有這個村集體經濟組織的成員才能享有宅基地使用權，因為它具有人身依附性和社會福利性，而且還要遵守“一戶一宅”的原則。如果私自將宅基地賣給村集體經濟組織之外的人，那么就是侵犯了本集體經濟組織以及其他組織成員的公共利益，根據《合同法》第52條第4項，應認定為無效。

這個問題在銀行實現抵押權的時候同樣會碰到，就是說宅基地的處置應當合法，不然抵押權也難以實現。根據2015年《國務院關于開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》，“對農民住房財產權抵押貸款的抵押物處置，受讓人原則上應限制在相關法律法規和國務院規定的范圍內”。原則上，宅基地的受讓人為同一集體經濟組織的成員，同一村的成員數量本身是有限的，況且真正需要受讓宅基地的人也是很少的，這在很大程度上會直接影響銀行抵押權的實現。當銀行考慮抵押權難以實現時，那么貸款的發放自然也就成了問題。

以上是對目前農戶以確權的宅基地和農房進行抵押貸款可能存在的兩大阻礙的分析，筆者既希望本文能夠幫助大家澄清在法律認識上的誤區，也期盼相關的法律法規能夠進一步健全完善，探索出農民住房財產權抵押擔保中宅基地權益新的實現方式和途徑，在有利于農戶資金周轉的同時也能夠保障抵押權人的合法權益。

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