商品房買賣過程中經常會遇到涉案房屋本身存在不動產抵押登記，但是轉讓價格相對較為優惠的情形，這類房產在交易市場具有一定的價格優勢，出賣人經常以房屋置換、出國移民、疫情背景下的資金周轉等名義來解釋優惠轉讓的原因。此時的買受人往往把關注重點放在房屋轉讓的價格上，而對交易過程中可能潛在的各類法律風險抱有僥幸心理。并且買受人與出賣人之間存在明顯的信息不對稱，難以了解出賣人真實的財務狀況、征信狀況及主觀意圖，以筆者執業所在的上海市為例，一套房產價值在幾百萬甚至上千萬之間，一旦出現糾紛在權抵押車能買嗎?，往往導致買受人陷入房財兩空或越套越深的被動局面。
筆者結合最近辦理多起房屋買賣合同糾紛及背后衍生的追償權糾紛的相關司法實踐經驗，對抵押房產買賣過程中可能出現的法律風險及分析建議簡要匯總如下：
一、抵押房產買賣過程中可能出現的風險
（一）出賣人收取購房款以后故意將資金挪作他用
筆者近期在上海市松江區法院辦理的房屋買賣合同一案中，就是這種情況的典型案例：雙方之間的購房合同中明確約定了前期購房款由買受人轉入出賣人銀行賬戶以后，出賣人立即將該筆購房款用于清償涉案房屋在銀行的大額抵押借款，并盡快辦理不動產的抵押登記注銷手續，以便在買受人與出賣人之間進一步辦理不動產過戶登記。但是買受人在支付轉讓價款的一瞬間便立即處于被動地位，出賣人在收取款項以后故意將資金全部挪作他用，用于清償其他債務糾紛，導致涉案房屋之下的大額銀行抵押借款分文未償。
（二）買受人為了房屋順利過戶而墊付大量資金
盡管從房屋買賣合同的角度，買受人已經履行了一定的資金支付義務，甚至已經支付了全部購房款，但是從不動產物權公示公信的效力角度以及《民法典》第三百八十六條關于擔保財產優先受償的規定來分析在權抵押車能買嗎?，只有在不動產登記中心辦理了過戶登記手續，買受人才屬于法律意義上的房屋所有權人，日后才能利用涉案房屋進行抵押融資或轉讓、繼承給他人。因此涉案房屋在過戶登記過程中必須要先清償銀行（本文出賣人的債權人以銀行為例，下同）的抵押借款并辦理抵押注銷登記，方能通過出賣人主動配合或法院裁判文書辦理轉讓過戶登記。此時出賣人故意將資金挪作他用的行為，導致清償抵押借款成為買受人房產過戶的最大障礙，除了已經支付給出賣人的購房款以外，買受人必須另外自籌資金代為清償出賣人在銀行的抵押借款。
（三）買受人不敢選擇解除合同，進退兩難
如果涉案房屋在銀行的大額抵押借款難以清償，買受人可以按照房屋買賣合同的約定向法院起訴主張解除合同并要求出賣人承擔違約責任，的確，這類訴訟請求很容易得到法院的支持，但是最終可能使買受人陷入房財兩空的被動局面。結合筆者的辦案經驗，法院的裁判主文總體會包含如下四項：一、確認原、被告之間于某年月日簽訂的房屋買賣合同解除；二、判決被告向原告返還購房款本金某金額并支付資金占用期間的利息；三、判決被告向原告支付違約金某金額；四，本案的訴訟費、保全費由被告承擔。買受人的本意并非單單拿到一份勝訴判決，而是在于及時挽回經濟損失。如果在案件執行階段出賣人名下缺乏其他可供執行的財產線索，且涉案房屋本身存在大額的銀行抵押貸款尚未清償，則意味著買受人已經支付的購房款難以得到執行。
如上所述，在房屋買賣合同簽訂過程中，出賣人或許已經因債務問題將名下其他財產變賣一空，并對涉案房屋做了最大限度的借款抵押登記，尤其是辦理了最高額抵押登記，對房屋買賣、收取購房款及后續可能出現的各類問題謀劃已久。如果買受人在房財兩空時以詐騙為由向公安機關報案，因出賣人的確屬于不動產登記上的房屋所有權人，公安機關很難以涉嫌詐騙罪追究其刑事責任。
二、抵押房產買賣的幾點法律建議
（一）買賣合同中提前約定各項重要條款
買受人之所以會出現上述各種被動局面，重要原因在于對合同交易過程中的法律風險缺乏足夠的謹慎，可以通過提前籌劃來盡可能減少風險，防范于未然，簡要列舉幾點：
1.即使房產證上只有夫妻某一方的產權登記信息，在房屋買賣合同中也要讓出賣人的夫妻雙方簽字，并保證親自看到對方的簽字捺印。雖然產權登記上為夫妻某一方，但實際上涉案房產可能購置于出賣人的婚姻關系存續期間，屬于出賣人的夫妻共同財產，此時的房屋買賣合同若只有夫妻一方簽字，在出現法律糾紛時出賣人的配偶可能會以無權處分為由主張合同無效。此時買受人因不符合“主觀善意、已經支付對價、已經辦理動產物權的交付或不動產物權的登記”之善意取得制度構成要件，容易在合同效力上立刻陷入被動地位。且夫妻共同簽訂合同以后，買受人在后期的合同解除或行使追償權時比單獨起訴出賣人夫妻某一方也更為穩妥。
關于買受人親自看到對方簽字問題，司法實踐中也非常容易產生糾紛，并額外增加訴訟成本。出賣人往往以夫妻某一方行程不便為由，要求房屋買賣合同簽字以后再掃描或快遞給買受人，導致在雙方產生糾紛之后出賣人的配偶向法院抗辯合同上的筆跡屬于他人代簽，并非其本人真實意思表示，并向法院申請筆跡鑒定。部分案件的確存在夫妻某一方代為簽字或通過案外人故意模仿筆跡的形式簽訂合同，徒增煩惱。
2.在支付購房款之前和出賣人一起到不動產登記中心查詢涉案房屋最新的產權登記信息和抵押信息，查清抵押借款的大致金額，并在裁判文書網、人民法院公告網、中國執行信息公開網等權威網站查詢出賣人最新的案件開庭公告信息或失信被執行人信息。購買已經辦理抵押登記的房產在權抵押車能買嗎?，確實會存在出賣人故意揮霍資金或買受人支付的前期購房款不足以清償涉案房屋存在的大額抵押借款之情形，在支付購房款之前對涉案房屋本身和出賣人的基本情況做好背景調查尤為重要。
3.在合同中明確約定購房款的支付進度，嚴格按照時間節點進行轉款，并要求買受人將購房款直接交付進涉案房屋在銀行的抵押借款賬戶，而不是直接轉給出賣人，明確該代為轉賬在法律性質上屬于支付購房款，并監督出賣人在工作窗口及時辦結資金清結手續和抵押注銷手續，防止出賣人揮霍或轉移購房款。如果涉案房屋存在多份抵押登記，筆者建議買受人按照抵押金額從小到大和時間進度依次進行轉賬清償。
4.在出賣人支付了部分購房款以后，及時要求出賣人按照《民法典》第二百二十一條關于不動產預告登記的規定或《民法典》第四百條、第四百零二條的規定辦理不動產抵押登記，即使是以一千元借款的名義辦理抵押登記，也可以防止出賣人在收取購房款以后將涉案房屋一房二賣給其他主體，進而影響買受人最終物權的實現。
（二）訴訟過程中注重調查取證和財產保全
如果出現上述糾紛并最終訴諸法院，建議買受人首先要做好如下幾點工作：
1.在立案階段或訴訟過程中向法院申請追加涉案房屋抵押的債權人為無獨立請求權第三人，并通過法院查清出賣人在銀行的具體抵押借款金額，以便于買受人在訴訟過程中靈活調整訴訟請求。如果其中某一項抵押屬于不動產浮動抵押，則在訴訟過程中出賣人可能會故意持續借款，銀行最終確定的還款金額會略有調整，買受人需要有所預判。
2.因各地不動產登記中心在當事人或律師調查取證過程中需要提供的委托材料存在差異，在訴訟過程中建議盡快向法院申請調查令，盡可能查封、扣押或凍結出賣人的全部財產線索。若此時能夠保全的財產越多，則買受人在訴訟中選擇的范圍就越大。
3.在財產保全過程中及時向法院申請查封涉案房產。其好處在于查封過程中出賣人無法再辦理新的抵押登記或將涉案房屋轉讓給案外人。并且在房屋同時存在不動產抵押和司法查封的情況下，按照《關于首封法院與優先債權執行法院處分查封財產有關問題的批復》之規定，首封法院在執行過程中能夠取得對涉案房屋的優先處置權，有利于買受人與案件執行法官更直接、高效的溝通涉案房屋的過戶登記問題。
（三）主張繼續履行或解除合同，要提前算好經濟賬
之所以要提前算好經濟賬，是因為買受人訴訟請求的確定需要結合已經實際支付的購房款金額、剩余的尾款金額、出賣人尚未清償的銀行抵押借款金額、案件的財產保全情況等各類因素進行綜合把握。買受人訴訟請求的選擇分析如下：
1.如果買受人已經支付了大額的購房款，且出賣人尚未清償的抵押借款金額與尚未支付的購房款金額相差無幾，此時筆者建議買受人直接選擇繼續履行合同并追究出賣人的違約責任。鑒于房屋存在抵押債權且出賣人主動清償的可能性較小，為保證司法裁判結果得以順利執行，在訴訟過程中承辦法官往往會和買受人反復確認訴訟請求，并要求買受人針對涉案房屋之下的抵押問題出具代為清償的《承諾書》或《情況說明》。最終判決由買受人代為清償抵押借款，且買受人尚未支付的購房尾款可以在實際清償抵押借款中相互折抵。
2.反之，如果買受人實際支付的購房款金額較小，且涉案房屋之下尚未清償的抵押借款金額遠超過購房尾款金額，則建議買受人直接選擇解除合同、讓出賣人返還購房款并追究其違約責任。其理由在于買受人需要代為清償的抵押借款金額過于巨大，清償之后行使追償權時可能面臨執行困境，增加買受人的財產風險。
3.如果訴訟過程中對出賣人的財產保全有實質性結果，則買受人選擇解除合同或繼續履行合同都十分穩妥，此時買受人訴訟請求的確定需要結合案件的財產保全情況及時調整。
（四）如果買受人一房二賣，必須主張可得利益損失
在房地產市場不斷上升時期，或部分板塊具備良好的增值空間時，出賣人往往會收取買受人的購房款用于清償抵押借款，并將房屋溢價賣給其他案外人，從中賺取差價。此時涉案標的物已經變更物權登記，買賣合同無法繼續履行，買受人只能主張解除合同并要求出賣人賠償損失。關于一房二賣以后買受人在訴訟請求中主張的可得利益損失問題，筆者建議買受人借鑒最高人民檢察院第三十八批指導性案例“檢例第156號：鄭某安與某物業發展公司商品房買賣合同糾紛再審檢察建議案”，最高人民法院和最高人民檢察院在該案中充分保障了買受人的可得利益損失，可以在訴訟中作為重要的參考判例。
● 綜上，抵押房產的買賣的確比其他房屋買賣案件蘊含更多法律風險，出賣人也更容易利用信息差使買受人遭受意料之外的經濟損失。本文結合司法實踐經驗總結了常見的法律風險點，并針對上述問題在合同簽訂過程中、訴訟策略、訴訟請求的選擇等角度提出法律建議，希望能夠幫助買受人盡可能減少購房風險。
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