2022年9月23日，建行發布公告稱欲出資300億設立住房租賃基金，公告原文如下：

為深入貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，增加保障性租賃住房供給，促進房地產業良性循環和健康發展，本行擬出資設立住房租賃基金。本行認繳人民幣299.99億元，資金來源為自有資金。

公告發出后，不少人私下發消息給我：租售比這么低建行能賺到錢么？都不夠資金成本吧？這對建行是利好還是利空？建行又做接盤俠了？

在我看來這個公告應該算是建行長租房戰略的2.0版本，也算是建行為“后地產”時代做出的又一次探索。回顧過去20年，四大行中發展最好的就是建設銀行。我們常說的四大國有行是工農中建。從名字的排序看，在四大行成立初期建行的實力是最弱的。最初國家對四大國有銀行是有明確職能定位的，工行主要負責工商企業金融服務，農行負責農村地區金融服務，中行主要負責涉外金融服務正常二手車貸款利率多少，建行主要負責基礎建設金融服務。我國開始推行商品房改革的初期正常二手車貸款利率多少，個人按揭貸款絕大多數是由建行包攬的，再加上開發貸，建行攬獲了海量的優質貸款。這些高收益低風險的貸款推動建行的業績一路高歌猛進。目前建行無論是規模還是利潤排名都已經坐穩四大行的第二位，而且和老大哥工行的差距正在縮小。

但是，隨著房地產黃金時代的落幕，按揭增長開始放緩，房地產開發貸的資產質量開始出現惡化。在“房住不炒”的大方針下，建行如何保持競爭優勢是擺在建行管理層面前的一個問題。

實際上早在2017年，建行就已經開始對“后地產”時代進行了嘗試，即我們熟知的長租房戰略，我將之稱為長租房1.0版本。

在1.0版本中，建行聯系提供長租房項目的地產開發商開展合作。然后，建行推出面向個人的長租房貸款，貸款期限4-10年，貸款上限100萬，貸款利率低于商業按揭貸款利率。建行和房地產商正常二手車貸款利率多少，租房者簽訂三方合同，貸款直接放款給房地產商作為未來長租期的房租。租房者每月向銀行償還貸款本息。

那么此次2.0版本的長租房和1.0版本有什么差別呢？最主要的差別體現在公告中的“租購并舉”這四個字，也就是長租房的物權歸屬。

在1.0版本中，建行只是起一個信息中介和資金中介的作用。房屋的所有權歸地產商所有，建行本質上只是一個貸款提供者，幫助房地產商和租客解決長租房一次性租金支付較大這一矛盾。建行在1.0版本中賺的就是凈利息收入的錢。

但是在2.0版本中，建行將成為租賃方，用于出租的房屋物權歸建行的全資子公司住房租賃基金公司所有。所以，這一經營模式類似于目前銀行的金融租賃模式：銀行持有出租物的物權，其收購物權的資金相當于貸款的本金，收取的租金扣除折舊后相當于銀行的貸款利息。

但是，這一商業模式和普通的金融租賃有一個明顯的差別，那就是物權內在價值的變化方向不同。在金融租賃模式中，物權通常都是大型的生產工具，比如：飛機，船舶，鉆井平臺等大型專用機械。這些工具的價值是隨時間單向折舊和貶值的。這個應該很好理解，二手車都要折舊的，更何況飛機。

在長租房2.0版本中，住房租賃基金持有的是非自用不動產。不動產本身屬于投資資產，其價值是有升值空間的。雖然，未來房價漲幅肯定不會像過去20年那么猛，但是長期看房價跑贏通脹的概率還是比較高的。

至于有人問租售比這么低的情況下，靠租金還不如資金成本的問題，個人認為是他們杞人憂天了。首先，建行從開發商收購商品房的購入價格肯定會有一定折扣。其次，目前只有一線城市的租售比明顯偏低，二三線城市的租售比還可以。最后，房屋的租金未來存在上漲的預期，而且資產價格也存在上漲預期。這里舉個例子，我在2008年底151萬購入一套兩居室，09年收房簡裝后出租最初每月租金4800，8年后漲到了9500。2021年1350萬拋售。從這個例子中可以看出通過收購房產出租，賺的錢包括3份：初始租金的錢，未來租金上漲的錢，未來不動產公允價值變動或最終處置的錢。

但是，這一模式是否能成功還有一個繞不開的問題——風險權重。因為按照現行的商業銀行資本管理辦法規定：

商業銀行非自用不動產的風險權重為1250%。因行使抵押權而持有的非自用不動產在法律規定處分期限內的風險權重為100%。

這次的住房租賃基金有建行直接出資，其購入非自用不動產的風險權重到底如何計算目前并無明確說法，如果按照1250%計算風險權重，那么這個生意模式是無法推廣的。但是，如果未來建行用子公司或者孫公司出資成立新的住房租賃基金，是不是可以算作表外資產，從而繞靠風險權重的限制還不得而知。

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