中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊-經(jīng)濟(jì)網(wǎng)訊（記者 張宇軒）3月30日，自然資源部、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)"帶押過(guò)戶(hù)"便民利企服務(wù)的通知》，針對(duì)此前多地在二手房交易過(guò)程推行的"帶押過(guò)戶(hù)"模式予以規(guī)范和促進(jìn)，進(jìn)一步提升便利化服務(wù)水平，降低制度性交易成本。

常規(guī)的二手房交易中，按照規(guī)定，賣(mài)方必須先結(jié)清貸款、解除房屋的原抵押才能辦理后續(xù)的過(guò)戶(hù)。所謂"帶押過(guò)戶(hù)"是指帶著抵押過(guò)戶(hù)，即在原抵押未解除的情況下，仍然可以辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移至買(mǎi)方。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第406條的規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。自然資源部、銀保監(jiān)會(huì)在通知中援引了這一法條，明確"在申請(qǐng)辦理已抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，無(wú)需提前歸還舊貸款、注銷(xiāo)抵押登記，即可完成過(guò)戶(hù)、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。"

公開(kāi)資料顯示，早在2022年就有濟(jì)南、青島、昆明、深圳等多個(gè)城市開(kāi)始探索"帶押過(guò)戶(hù)"的交易模式。自然資源部、銀保監(jiān)會(huì)在通知中總結(jié)，各地在"帶押過(guò)戶(hù)"的探索中，主要形成了三種模式：

新舊抵押權(quán)組合模式新車(chē)抵押貸款有什么影響，即通過(guò)借新貸、還舊貸無(wú)縫銜接實(shí)現(xiàn)"帶押過(guò)戶(hù)"。買(mǎi)賣(mài)雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時(shí)點(diǎn)和方式等內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記與舊抵押權(quán)注銷(xiāo)登記。

新舊抵押權(quán)分段模式新車(chē)抵押貸款有什么影響，即通過(guò)借新貸、過(guò)戶(hù)后還舊貸實(shí)現(xiàn)"帶押過(guò)戶(hù)"。買(mǎi)賣(mài)雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時(shí)點(diǎn)和方式等內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記等，賣(mài)方貸款結(jié)清后及時(shí)辦理舊抵押權(quán)注銷(xiāo)登記。

抵押權(quán)變更模式，即通過(guò)抵押權(quán)變更實(shí)現(xiàn)"帶押過(guò)戶(hù)"。買(mǎi)賣(mài)雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定抵押權(quán)變更等內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記以及變更登記。

自然資源部、銀保監(jiān)會(huì)鼓勵(lì)各地在已有工作的基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)?帶押過(guò)戶(hù)"推行情況、模式及配套措施情況，深入探索，以點(diǎn)帶面，積極做好"帶押過(guò)戶(hù)"；在"帶押過(guò)戶(hù)"模式的探索中結(jié)合本地實(shí)際，確定適宜的辦理模式，并結(jié)合實(shí)踐不斷豐富發(fā)展。并要求各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)及銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，要加強(qiáng)業(yè)務(wù)協(xié)同，推進(jìn)登記金融系統(tǒng)融合，優(yōu)化工作流程，實(shí)時(shí)共享信息，精簡(jiǎn)辦事材料，努力實(shí)現(xiàn)登記、貸款、放款、還款無(wú)縫銜接，切實(shí)便民利企。鼓勵(lì)建立跨銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款協(xié)同機(jī)制，進(jìn)一步探索不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)"總對(duì)總"業(yè)務(wù)和系統(tǒng)對(duì)接方式。

同時(shí)，自然資源部、銀保監(jiān)會(huì)針對(duì)可能出現(xiàn)的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)予以警示。要求建立暢通的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，加強(qiáng)業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)管，梳理各環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，制定應(yīng)急預(yù)案，通過(guò)多種方式切實(shí)防范風(fēng)險(xiǎn)。并特別強(qiáng)調(diào)在各種"帶押過(guò)戶(hù)"模式中，尤其買(mǎi)賣(mài)雙方涉及不同貸款方的業(yè)務(wù)，鼓勵(lì)各地積極引入預(yù)告登記，通過(guò)預(yù)告登記制度新車(chē)抵押貸款有什么影響，防止"一房二賣(mài)"，防范抵押權(quán)懸空等風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益，保障金融安全。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，此次政策發(fā)布的核心在于常態(tài)化開(kāi)展"帶押過(guò)戶(hù)"服務(wù)，這對(duì)于后續(xù)不同城市、不同銀行和不同房地產(chǎn)項(xiàng)目的改革試點(diǎn)都具有積極的指導(dǎo)意義。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次對(duì)于"帶押過(guò)戶(hù)"的提法與過(guò)去各地的試點(diǎn)政策相比存在一定差異。宏觀來(lái)看，過(guò)去各地"帶押過(guò)戶(hù)"的提法，更強(qiáng)調(diào)從不動(dòng)產(chǎn)登記制度、創(chuàng)造營(yíng)商環(huán)境等角度進(jìn)行。而此次政策明確，要高度重視，提高政治站位，將做好不動(dòng)產(chǎn)"帶押過(guò)戶(hù)"作為當(dāng)前加快推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)步回升的重要舉措之一。這就說(shuō)明，對(duì)于帶押過(guò)戶(hù)的政策，確實(shí)要從當(dāng)前改革和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)發(fā)展的大框架下進(jìn)行，其對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展等都具有非常積極的刺激作用。

從各地實(shí)際推進(jìn)情況看，"帶押過(guò)戶(hù)"使得二手房的交易成本明顯降低。嚴(yán)躍進(jìn)舉例分析，若按100萬(wàn)總價(jià)的房子計(jì)算，購(gòu)房者一般貸款金額約為70萬(wàn)。平均來(lái)說(shuō)，每個(gè)購(gòu)房者的貸款本金余額預(yù)計(jì)會(huì)在50萬(wàn)左右。如果按照過(guò)去的交易模式，其需要先籌集50萬(wàn)金額才可以實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。而按照現(xiàn)在的政策，這50萬(wàn)的提前支付成本可以省略，這自然使得二手房的交易明顯加快。所以政策的意義在于，后續(xù)對(duì)于盤(pán)后二手房市場(chǎng)、以二手房帶動(dòng)一手房交易等都具有積極的作用。

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